Depende, y no es una evasiva. Lo que cobra un administrador de fincas no está fijado por ninguna tabla oficial: cada profesional pone su precio según el trabajo que le dará su edificio. Dos comunidades del mismo barrio pueden recibir presupuestos muy distintos, y los dos pueden ser justos. La pregunta útil es otra: ¿qué entra en esa cuota y qué se cobra aparte? Ahí está la diferencia que casi nadie compara hasta que llega la primera factura extra.
En resumen
- Sin tarifa oficial: la ley prohíbe a los colegios profesionales publicar baremos de honorarios, así que cada administrador fija el suyo.
- Lo que mueve el precio: el tamaño del edificio, sus instalaciones, las juntas, las incidencias, los morosos y las obras.
- Lo que protege a la comunidad: un presupuesto por escrito que separe lo incluido de lo que se cobra aparte.
¿Por qué nadie le da un precio único?
Porque ningún colegio puede publicar uno de referencia. La Ley de Colegios Profesionales impide a los colegios establecer «baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales» (artículo 14 de la Ley 2/1974, consultado en octubre de 2026).
Eso significa que cualquier cifra «media» que lea por internet es una estimación de quien la publica. Puede orientar. No sirve para comparar.
¿Qué se puede comparar, entonces? El trabajo. Y el trabajo de una comunidad se mide con siete preguntas muy concretas.
De qué depende el precio de un administrador de fincas
Siete factores explican casi toda la diferencia entre un presupuesto y otro. Téngalos a mano cuando pida precio.
1. Cuántas viviendas, locales y garajes hay
Más propietarios significa más recibos, más consultas y más papeles en cada junta. Los locales comerciales y las plazas de garaje suman su propia gestión.
2. Qué instalaciones tiene el edificio
Un portal sin ascensor no da el trabajo de una urbanización con piscina, jardín y calefacción central. Cada instalación trae contratos de mantenimiento, revisiones obligatorias y averías que alguien tiene que coordinar.
3. Si hay personal contratado
Con portero o conserje, la comunidad es empleadora. Hay nóminas, seguros sociales y retenciones que gestionar cada mes, y eso pesa en la cuota.
4. Cuántas juntas se celebran al año
La ley exige al menos una junta anual para aprobar presupuestos y cuentas (artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Las extraordinarias dependen de cada edificio. ¿Su comunidad se reúne dos veces al año o seis? Dígalo al pedir presupuesto.
5. Cuántas incidencias hay y con qué urgencia
Un edificio nuevo da pocos avisos. Uno de los años sesenta, con bajantes y tejado originales, puede dar varios al mes. Pregunte también quién atiende una urgencia un domingo.
6. Cómo está la morosidad
Una comunidad sin deudas apenas genera trabajo de cobro. Con varios vecinos que no pagan, hay que preparar certificados de deuda, notificaciones y, a veces, un proceso monitorio (artículo 21).
7. Si hay obras o subvenciones a la vista
Una rehabilitación de fachada o una mejora de eficiencia energética multiplica las reuniones, los presupuestos que comparar y los trámites de las ayudas. Pregunte si entra en la cuota o se presupuesta aparte.
Hay un octavo factor que nadie pone en los folletos: el estado en que llega la documentación. Si el anterior administrador deja las cuentas en desorden, los primeros meses cuestan más trabajo.
Lo que su administrador tiene que hacer, cobre lo que cobre
Hay una base que no se negocia: son las funciones que la Ley de Propiedad Horizontal asigna al administrador en su artículo 20.
- Velar por el buen funcionamiento de la casa, sus instalaciones y servicios.
- Preparar el plan de gastos previsibles y presentarlo a la junta.
- Atender la conservación del edificio y ordenar las reparaciones urgentes, avisando al presidente.
- Ejecutar los acuerdos sobre obras y hacer los pagos y cobros que correspondan.
- Actuar, en su caso, como secretario y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios.
Y la lista sigue. Están las cuentas anuales que aprueba la junta (artículo 14) y el fondo de reserva, que no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Todo está en el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal.
Hacienda también tiene su parte. Las comunidades de propietarios declaran sus compras a proveedores en el modelo 347, salvo luz, combustibles, agua y seguros, según explica la Agencia Tributaria. Pregunte quién lo presenta.
Si un presupuesto no deja claro que todo esto está dentro, ya tiene la primera pregunta para hacer. Pero la sorpresa de verdad suele venir de otro sitio.
Los extras que se cobran aparte
Las facturas inesperadas casi nunca salen de la cuota mensual. Salen de lo que pasa de vez en cuando.
Aclare estas partidas antes de firmar:
- Juntas extraordinarias. ¿Cuántas entran en la cuota y cuánto cuesta cada una más?
- Certificados de deuda para vender un piso. El vendedor lo necesita para firmar ante notario, salvo que el comprador le exima, y debe emitirse en siete días naturales (artículo 9.1.e). ¿Lo paga el vecino o la comunidad?
- Reclamación judicial de morosos. ¿Incluye el monitorio, o solo la carta previa?
- Gestión de siniestros con el seguro. Un parte por una fuga en el patio puede llevar semanas de llamadas.
- Seguimiento de obras y tramitación de subvenciones. Puede cobrarse como porcentaje o como importe cerrado.
- Envíos y copias. Convocatorias por correo postal, burofax, fotocopias de actas.
Cobrar estos trabajos es razonable: llevan horas. Lo que molesta es enterarse con la factura en la mano.
Qué debe incluir un presupuesto de administrador de fincas por escrito
Un buen presupuesto se entiende sin llamar a nadie. Antes de llevarlo a la junta, compruebe que recoge esto:
- Precio y forma de cobro: cuota por comunidad o por vivienda, mensual o trimestral, con el IVA indicado.
- Servicios incluidos, uno por uno, con el número de juntas que cubre.
- Servicios que se cobran aparte, con su precio o cómo se calcula.
- Horario de atención y canal para urgencias.
- Cómo rinde cuentas: cada cuánto envía el estado de cuentas y si da acceso a los movimientos del banco.
- Duración y cómo se termina el encargo, con el plazo de preaviso si lo hay.
- Seguro de responsabilidad civil del administrador y si está colegiado.
Con estos siete puntos puede poner dos presupuestos uno al lado del otro y ver qué está pagando de verdad.
Señales de alarma en un presupuesto barato
Un precio bajo no es malo por sí mismo. Lo preocupante es lo que a veces lo acompaña:
- Una cifra sin detalle. Si no dice qué incluye, todo lo demás será un extra.
- Prisa por firmar. Un administrador que no quiere esperar a la junta empieza con mal pie.
- La cuenta de la comunidad a nombre de otro. El dinero de los vecinos debe estar en una cuenta de la propia comunidad, con su NIF.
- Un solo proveedor para todo. Si siempre propone la misma empresa de obras, pregunte por qué.
- Respuestas vagas sobre los morosos. Es una de las tareas que más dinero cuesta a la comunidad cuando se hace mal.
¿Su administrador actual ya enseña alguna de estas señales? Entonces quizá la pregunta no sea cuánto cobra el siguiente, sino cómo cambiar de administrador de fincas sin dejar cabos sueltos.
Seis preguntas para hacer antes de elegir
- ¿Qué servicios exactos incluye la cuota y cuáles no?
- ¿Cuántas juntas extraordinarias cubre?
- ¿Quién reclama a los morosos y hasta dónde llega sin coste adicional?
- ¿Quién atiende una avería un fin de semana?
- ¿Cada cuánto recibiremos las cuentas y con qué justificantes?
- Si un día queremos cambiar, ¿cómo y en qué plazo entregará la documentación?
La última pregunta parece pesimista. Es la que mejor retrata a un administrador: cómo responde dice mucho de cómo trabaja.
Cómo preparamos un presupuesto en Lomug
Antes de dar un precio, preguntamos. Cuántas viviendas y locales tiene su comunidad, qué instalaciones, si hay personal, cuántas juntas celebran y cómo están las cuentas.
Con esos datos le enviamos un presupuesto por escrito que separa lo que entra en la cuota de lo que se cobraría aparte. Así la junta puede compararlo con cualquier otro sin letra pequeña.
Así entendemos la administración de comunidades de propietarios. Si quiere conocernos mejor como administrador de fincas en Madrid, en la portada encontrará nuestros servicios y oficinas. Y si su preocupación es el seguro de comunidad, también podemos revisarlo.
Lo que se lleva
- No hay tarifa oficial: compare trabajo, no cifras sueltas.
- Siete factores mueven la cuota: tamaño, instalaciones, personal, juntas, incidencias, morosos y obras.
- Exija por escrito qué está incluido y qué se cobra aparte.
Díganos cuántas viviendas tiene su edificio y qué servicios necesita. Le responderemos con un presupuesto detallado por escrito, para que la junta decida con todos los datos.
Pedir presupuesto para mi comunidad
o llámanos al 913 065 391
Preguntas frecuentes
¿Existe una tarifa oficial de administrador de fincas?
No. La Ley 2/1974 de Colegios Profesionales prohíbe a los colegios fijar baremos o recomendaciones de honorarios (artículo 14). Cada administrador establece su precio.
¿El administrador de fincas cobra por vivienda o por comunidad?
Puede ser de una forma o de la otra. Lo importante es que el presupuesto diga cuál usa y qué pasa si se añaden locales o garajes, para que la cuota no cambie sin aviso.
¿Las juntas extraordinarias están incluidas en la cuota?
Depende del contrato. La junta ordinaria anual es obligatoria y lo lógico es que esté incluida; las extraordinarias pueden cobrarse aparte. Pida que el presupuesto indique cuántas cubre.
¿Quién paga el certificado de deuda cuando un vecino vende su piso?
La ley obliga al vendedor a aportarlo al firmar y a la comunidad a emitirlo en siete días naturales (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), pero no dice quién paga la gestión. Conviene que lo aclare el presupuesto.
¿Qué debo pedir para comparar presupuestos de administrador de fincas?
Que todos detallen los servicios incluidos, los extras con su precio, el número de juntas, el horario de urgencias, cómo rinden cuentas y cómo se termina el contrato.
